【基本案情】

 2011年11月,崔某與立都公司簽訂《房屋訂購單》一份,內(nèi)容為:崔某向立都公司訂購房屋一套,預(yù)測建筑面積為24.26平方米,簽約單價每平方米6480元,定金10000元;簽約日期為2011年11月27日至12月17日;買方應(yīng)于簽約日攜帶本訂購單及身份證、印章至售樓處簽署定購房屋的《商品房買賣合同》。當(dāng)日,立都公司向崔某收取定金10000元。2011年12月17日,崔某到立都公司處磋商簽訂合同事宜,因雙方就合同的部分條款未達(dá)成一致,未能簽訂合同。后崔某要求立都公司返還定金,遭到拒絕,遂訴至法院,要求立都公司返還購房定金10000元。法院審理后認(rèn)為,崔某與立都公司簽訂的房屋訂購單未對房屋買賣作出詳細(xì)約定,尚不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容,屬預(yù)約合同。正式合同的簽訂需要雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上,采取要約、承諾的方式就合同的具體內(nèi)容進(jìn)行磋商,并最終就所有條款達(dá)成一致意見。在《房屋定購單》限定的期間內(nèi),崔某與立都公司進(jìn)行了磋商,但雙方對合同部分條款存在分歧,因而未能簽訂商品房買賣合同。鑒于合同的訂立是以當(dāng)事人意思表示一致為前提,該情形下雙方未能簽訂商品房買賣合同不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人,原告有權(quán)要求被告返還定金10000元。

【律師點(diǎn)評】

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如因一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的,出賣人應(yīng)將定金返還買受人。實(shí)踐中,當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購書或訂購單后往往會支付一定數(shù)額的定金作為簽訂正式商品房買賣合同的擔(dān)保,如當(dāng)事人雙方在簽訂正式合同的磋商過程中均無過錯,只是就合同有關(guān)具體條款出現(xiàn)較大分歧,不能協(xié)商一致,或因不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)將收取的定金返還給買受人。但如因一方當(dāng)事人的原因,如購房人一方付款能力降低、選中其他樓盤或?qū)ξ醇s定的事項(xiàng)提出一些苛刻條件,出賣人一方提出高于認(rèn)購書約定的房屋價款等,則應(yīng)當(dāng)適用定金規(guī)則處理。

案例收集編寫人：  張花鮮律師  18954365769